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Gebrauchsüberlassung


Die folgende Darstellung soll nur einen Überblick geben und kann eine genaue Prüfung der Sach- und Rechtsfragen im Einzelfall nicht ersetzen.

Wie im Miet‑ sowie Pachtrecht im Übrigen bestehen diese Pflichten im wesentlichen aus
auf Verpächterseite: Gebrauchsüberlassung und Erhaltung
auf Pächterseite: Pachtzinszahlung sowie ordnungsgemäße Bewirtschaftung.
Diese Pflichten sind im Landpachtrecht speziell in § 586 BGB geregelt.
Besondere Bedeutung kommt dabei den Pflichten der Vertragsparteien zur Erhaltung auf der einen sowie ordnungsgemäßer Bewirtschaftung auf der anderen Seite zu; und zwar in Abgrenzung zu den sich möglicherweise daraus ergebenden Einflussmöglichkeiten der Parteien auf die Pachtsache:

Produktionsquoten
Die zwischenzeitlichen Produktionsquoten für Zucker und Milch (die in Wirklichkeit nichts anderes sind als Produktionsbeschränkungen) sind für die Bewirtschaftung der entsprechenden Grünland- bzw rübenfähigen Flächen von entscheidender Bedeutung; ohne solche Quoten verlieren die Flächen erheblich an Wert bzw werden (fast) wertlos. Es gehört daher zur Pflicht des Pächters zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung, sich nach aller Möglichkeit um die Zuteilung derartiger Quoten zu bemühen, die er bei Vertragsende im Regelfall entschädigungslos zurückzugeben hat.

Verbot der unerlaubten Nutzungsüberlassung
Ohne ausdrückliche Erlaubnis des Verpächters ist es dem Pächter nicht gestattet, die Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes – sei es nun eine einzelne Fläche oder ein ganzer Betrieb – ganz oder teilweise einem Dritten überlassen. § 589 BGB verbietet nicht nur die Unterpacht, sondern ausdrücklich auch die Einbringung der Fläche zur Nutzung in eine Gesellschaft. Nach der neuesten Rechtsprechung des OLG Naumburg ist auch der tlw. sehr „großzügig“ praktizierte Flugtausch nicht zulässig.
Dem Pächter drohen bei einem Verstoß gegen diese Vorschrift empfindliche Nachteile, da der Verpächter zur fristlosen Kündigung des gesamten Vertrages berechtigt ist.

Einwirkungen des Verpächters
Maßnahmen zur Erhaltung der Pachtsache hat der Pächter sowieso zu dulden. Soweit der Verpächter – darüber hinausgehend ‑ beabsichtigt, die Pachtsache zu verbessern, hat dies der Pächter gleichfalls zu dulden; es sei denn, dass die Maßnahme für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde, § 588 Abs. 2 BGB.
In derartigen Fällen hat der Verpächter sogar das Recht, vom Pächter eine angemessene Erhöhung des Pachtzinses zu verlangen (§ 588 Abs. 3 BGB); aber nur dann, wenn der Pächter infolge wertverbessernder Maßnahmen höhere Erträge erzielt.

Einwirkungen auf Pächterseite
Dem Pächter ist es zunächst verwehrt, die landwirtschaftliche Bestimmung der Pachtsache ohne vorherige Verpächter-Erlaubnis zu ändern, § 590 Abs. 1 BGB.
Davon abzugrenzen ist eine Änderung in der bisherigen Nutzung; dies betrifft diejenigen Fälle, in denen der Pachtgegenstand zwar noch landwirtschaftlich, aber auf eine andere Art und Weise als bei Vertragsbeginn genutzt werden soll (z.B. Umstellung von intensiver auf extensive Bewirtschaftung, vom konventionellen zum biologischen Landbau etc.).

Solche Änderungen sind nur soweit und solange ohne Verpächter‑Zustimmung zulässig, als ihre Wirkungen auf die Pachtzeit beschränkt sind. Die Anschlussbewirtschaftung muss also von dem Verpächter oder einem neuen Pächter ohne zeitliche Verzögerung oder wirtschaftliche Beeinträchtigung möglich sein.

Geht die Beeinträchtigung der Pachtsache darüber hinaus, bedarf die Maßnahme der vorherigen Zustimmung des Verpächters. Wird diese verweigert, kann der Pächter sie jedoch durch die Zustimmung des Landwirtschaftsgerichts ersetzen lassen, § 590 Abs. 2 S. 3 ff. BGB.
Von Investitionen zur Änderung der Pachtsache im Sinne von § 590 BGB ab­zugrenzen sind Verwendungen des Pächters im Sinne von § 590 b BGB; letztere hat der Verpächter dem Pächter dann zu ersetzen, wenn es sich um notwendige handelt. Dabei handelt es sich in erste Linie um "Vorsorgemaßnahmen“ mit dem Ziel, den Verwendungszweck der Pachtsache zu erhalten.
Diese notwendigen Verwendungen sind gegenüber nützlichen Verwendungen abzugrenzen, für die 591 BGB gilt.
Will der Pächter bei Vertragsende einen Ersatz für den verbleibenden "Mehrwert", bedarf er der vorherigen Zustimmung des Verpächters. Diese kann in den besonderen in § 591 Abs. 2 BGB genannten Fällen durch eine Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts ersetzt werden; und zwar nur dann,
"soweit die Verwendungen zur Erhaltung oder nachhaltigen Verbesserung der Rentabilität des Betriebes geeignet sind und dem Verpächter bei Berücksichtigung seiner berechtigten Interessen zugemutet werden können."
Versieht der Pächter den Pachtgegenstand darüber hinaus mit (vereinfacht und zusammengefasst:) Investitionen, so ist er berechtigt, diese bei Pachtende wieder wegzunehmen. Dieses Recht kann der Verpächter jedoch abwenden gegen das Angebot der Zahlung einer angemessenen Entschädigung, soweit und solange der Pächter nicht ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat, § 591 a BGB.

Änderungen des Pachtzinses
Im Interesse einer angemessenen Kontinuität des Landpachtverhältnisses kann eine Anpassung selbst eines einmal verbindlich fixierten Pachtzinses unter den Voraussetzungen des § 593 BGB begehrt werden.
Voraussetzung dafür ist, dass sich nach Vertragsabschluß die für die Festsetzung der Leistungen maßgebenden Verhältnisse sich nachhaltig so verändert haben, dass einer Partei ein Festhalten daran unzumutbar erscheint.
Die Abänderung kann nicht rückwirkend begehrt werden, § 593 Abs. 3 BGB.
Lehnt der andere Vertragsteil eine Anpassung ab, kann die Zustimmung durch das Landwirtschaftsgericht gem. § 593 Abs. 4 BGB