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Vertragskündigung


Die folgende Darstellung soll nur einen Überblick geben und kann eine genaue Prüfung der Sach- und Rechtsfragen im Einzelfall nicht ersetzen.

Vertragsende, Kündigung
Haben die Parteien eine feste Laufzeit vereinbart, endet das Landpachtverhältnis mit Ablauf dieses Zeitraumes, § 594 S. 1 BGB. Bei vertraglich nicht bestimmter Laufzeit besteht eine Kündigungsfrist von knapp 2 Jahren: Jeder Vertragsteil kann bis spätestens zum dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen, § 594 a BGB.
Die Kündigung bedarf ‑ wie auch in allen anderen Sonderfällen ‑ der Schriftform, § 594 f BGB.
In der Praxis orientiert sich das Ende des Pachtjahres an der Ernte im Herbst, da anschließend ‑ also noch vor Ende des Kalenderjahres ‑ schon erhebliche Vorarbeiten im Hinblick auf die Bestellung für die nächste Wachstumsperiode notwendig werden.
Daher nimmt man sogar an, dass ohne besondere Vereinbarung landesüblich das Pachtjahr häufig am 01. Oktober oder am 11. November ("Martini") beginnt.
Neben dem vorerwähnten Sonderkündigungsrecht bei Tod einer Vertragspartei gelten als besondere Vorschriften§ 594 b BGB: Bei einem für längere Zeit als 30 Jahre geschlossenen Pachtvertrag kann nach 30 Jahren mit normaler Frist von jeder Seite gekündigt werden.

§ 594 c BGB: Sonderkündigungsrecht des Verpächters bei Berufsunfähigkeit des Pächters.

§ 594 e BGB: Außerordentliches Kündigungsrecht für beide Seiten bei Vertragsverletzung der jeweils anderen, unter Verweisung auf die mietrechtlichen Vorschriften.

Verlängerungs- bzw. Pachtschutzmöglichkeiten des Pächters
Da in vielen Fällen ‑ insbesondere bei Betriebspacht ‑ der Pachtgegenstand die Existenzgrundlage des Pächters und seiner Familie ist, kennt das Landpachtrecht Verlängerungs- und Pachtschutzmöglichkeiten:
1. Verlängerungsfiktion des § 594 S 2 ‑ 4 BGB.
Hat ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Vertragsverhältnis mindestens 3 Jahre gedauert, führt das Schweigen der einen Vertragsseite auf eine Verlängerungs‑Anfrage der anderen zu einer Vertragsverlängerung: Dann wird nämlich aus dem (zunächst befristeten) Vertragsverhältnis eines auf unbestimmte Zeit, das mithin mit normaler Frist zu kündigen ist.
2. Pachtschutz gem. § 595 BGB.
Dabei handelt es sich um eine der zentralen Vorschriften des Landpachtrechts.
Der Pächter hat in allen Fällen der vertragsmäßigen Beendigung des Pacht­verhältnis ein Recht auf Fortsetzung, wennbei der Betriebspacht der Betrieb die wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet;

bei der Zupacht der Pächter auf die zugepachtete Fläche zur Aufrechterhaltung seines Betriebes, seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet, angewiesen ist. In beiden Fällen muss hinzukommen, dass die vertragsgemäße Beendigung des Pachtverhältnisses für den Pächter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen wäre.
Wichtig ist zunächst, dass der Pächter derartigen Pachtschutz bei jeder Form der vertragsgemäßen Beendigung verlangen kann; also beispielsweise unabhängig davon, obein auf bestimmte Zeit geschlossener Pachtvertrag ausläuft oder

ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Pachtvertrag gekündigt worden ist Bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen kann sogar die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses wiederholt verlangt werden.
Natürlich gibt es eine Reihe von Ausnahmeregelungen, unter denen der Pächter dieses Recht ‑ von der Nichterweislich­keit der Härtefall-Voraussetzungen einmal abgesehen ‑ nicht hat:Bei außerordentlicher Kündigung des Verpächters; es handelt sich hierbei um die Abgrenzung der vertragsgemäßen Beendigung bei Kündigung des Vertragsverhältnisses durch den Pächter, wenn schon die in § 595 Abs. 3 Nr. 3 genannten Maximalfristen der Vertragslaufzeit (12 bzw. 18 Jahre) abgelaufen sind; durch diese Regelung soll vermieden werden, dass „unendliche“ Pachtvertragsverhältnisse entstehen. Darüber hinaus ist Voraussetzung für den Pachtschutz, dass (§ 595 Abs. 5) der Pächter die Fortsetzung im Regelfall mindestens ein Jahr vor vertragsgemäßer Beendigung des Pachtverhältnisses verlangt.
Auf das Verlangen soll nach dem Ziel des Gesetzgebers zunächst eine Einigung unter den Vertragsparteien versucht werden, auch über die Dauer und ggf. modifizierte Bedingungen der Vertragsfortsetzung.
Kommt eine Einigung nicht zustande, entscheidet gemäß § 595 Abs. 6 BGB das Landwirtschaftsgericht über die Fortsetzung sowie deren Dauer und Bedingungen. Es kann dabei sogar einen erhöhten Pachtzins festsetzen